Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18/12/1980 được xác định như thế nào?
Chia sẻ:
1. Đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng 1 thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
Như vậy, một thửa đất được công nhận là đất ở cho toàn bộ thửa đất khi có đủ 3 điều kiện sau:
- Thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980.
- Thửa đất có ranh giới rõ ràng, trong thửa đất có 3 loại đất là: đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, đất trồng cây lâu năm (đất vườn) và có cả 1 phần đất ao cùng trong thửa đất.
- Người sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ sau (theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai) gồm:
+ Thửa đất không có tranh chấp.
+ Có giấy tờ chứng minh đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
+ Có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính của xã, phường, thị trấn.
+ Sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
Trong thực tế, việc triển khai cấp GCN quyền sử dụng đất cho nhân dân được thực hiện từ khi có Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Trên địa bàn huyện Lâm thao việc cấp GCN quyền sử dụng đất đối với thửa đất thổ cư đều ghi làm 2 phần diện tích đất ở và diện tích đất vườn.
Đối với các thửa đất hình thành từ trước ngày 18/12/1980, diện tích đất ở được ghi là 200m2 đối với các hộ đồng bằng, 300m2 hoặc 400m2 đối với các hộ trung du miền núi, thời hạn sử dụng đất là lâu dài; đối với phần diện tích còn lại của thửa đất, đều được ghi là đất vườn, thời hạn sử dụng là lâu dài. Đến nay, việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho nhân dân cơ bản đã thực hiện xong.
Theo quy định tại điều 45 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định:
1. Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCN quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau:
a) Diện tích đất ở là diện tích ghi trên GCN quyền sử dụng đất đã cấp.
b) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 2, 3 và 4 điều 87 Luật Đất đai, khoản 2, 3 điều 80 Nghị định này, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên GCN quyền sử dụng đất.
c) Trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản b điều này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở với diện tích đất ở được xác định lại.
2. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 điều 87 của Luật
Đất đai. Trường hợp ranh giới thửa đất được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần trong mức giao đất ở của tỉnh.
áp dụng quy định của pháp luật, trong quá trình sử dụng đất hiện nay, người dân đã có nhiều ý kiến kiến nghị với cơ quan TN & MT cấp huyện để được xem xét, giải quyết, việc xác định lại diện tích đất ở sau khi đã được cấp GCN quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên. Tuy nhiên do chưa có những hướng dẫn cụ thể giữa cơ quan TN & MT, cơ quan thuế đã dẫn tới sự không thống nhất trong việc thực hiện các quy định trên.
Thứ nhất: Việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất thành đất ở đối với các hộ sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, đã được cấp GCN quyền sử dụng đất (200m2 đất ở và X m2 đất vườn) nay chủ hộ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất số diện tích đất vườn còn lại thành đất ở để chia cho các con, gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, việc thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ giữa cơ quan thuế và phòng TN & MT, do đó chưa có hộ nào được phép chuyển mục đích cho toàn bộ thửa đất thành đất ở.
Thứ hai: Đối với trường hợp bị thu hồi toàn bộ thửa đất để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng thì việc cho phép xác định lại diện tích đất ở như quy định tại mục c khoản 1 điều 45 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng chưa có hướng dẫn của Tỉnh là có được phép xác định lại không, trình tự, thủ tục như thế nào để người dân có lợi nhất …
- Để hiểu và thực hiện thống nhất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đối với điều 87 - Luật đất đai năm 2003 và điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ giữa các cấp chính quyền với người dân, giữa các cơ quan chuyên môn: Phòng TN & MT, Tài chính - Kế hoạch (liên quan đến bồi thường GPMB), Chi cục Thuế (liên quan đến thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thiết nghĩ UBND tỉnh, Sở TN & MT có quy định cụ thể hơn về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở theo quy định tại điều 87 Luật đất đai và điều 45 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ khi người dân có nhu cầu, để người dân không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở khi chia cho các con hoặc được nhận tiền bồi thường GPMB đất ở đối với toàn bộ thửa đất (hoặc 5 lần) như điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, cũng như quy định về hạn mức đất ở như khoản 2 điều 83 và khoản 5 điều 84 của Luật Đất đai.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
Như vậy, một thửa đất được công nhận là đất ở cho toàn bộ thửa đất khi có đủ 3 điều kiện sau:
- Thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980.
- Thửa đất có ranh giới rõ ràng, trong thửa đất có 3 loại đất là: đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, đất trồng cây lâu năm (đất vườn) và có cả 1 phần đất ao cùng trong thửa đất.
- Người sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ sau (theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai) gồm:
+ Thửa đất không có tranh chấp.
+ Có giấy tờ chứng minh đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
+ Có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính của xã, phường, thị trấn.
+ Sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
Trong thực tế, việc triển khai cấp GCN quyền sử dụng đất cho nhân dân được thực hiện từ khi có Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Trên địa bàn huyện Lâm thao việc cấp GCN quyền sử dụng đất đối với thửa đất thổ cư đều ghi làm 2 phần diện tích đất ở và diện tích đất vườn.
Đối với các thửa đất hình thành từ trước ngày 18/12/1980, diện tích đất ở được ghi là 200m2 đối với các hộ đồng bằng, 300m2 hoặc 400m2 đối với các hộ trung du miền núi, thời hạn sử dụng đất là lâu dài; đối với phần diện tích còn lại của thửa đất, đều được ghi là đất vườn, thời hạn sử dụng là lâu dài. Đến nay, việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho nhân dân cơ bản đã thực hiện xong.
Theo quy định tại điều 45 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định:
1. Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCN quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau:
a) Diện tích đất ở là diện tích ghi trên GCN quyền sử dụng đất đã cấp.
b) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 2, 3 và 4 điều 87 Luật Đất đai, khoản 2, 3 điều 80 Nghị định này, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên GCN quyền sử dụng đất.
c) Trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản b điều này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở với diện tích đất ở được xác định lại.
2. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 điều 87 của Luật
Đất đai. Trường hợp ranh giới thửa đất được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần trong mức giao đất ở của tỉnh.
áp dụng quy định của pháp luật, trong quá trình sử dụng đất hiện nay, người dân đã có nhiều ý kiến kiến nghị với cơ quan TN & MT cấp huyện để được xem xét, giải quyết, việc xác định lại diện tích đất ở sau khi đã được cấp GCN quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên. Tuy nhiên do chưa có những hướng dẫn cụ thể giữa cơ quan TN & MT, cơ quan thuế đã dẫn tới sự không thống nhất trong việc thực hiện các quy định trên.
Thứ nhất: Việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất thành đất ở đối với các hộ sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, đã được cấp GCN quyền sử dụng đất (200m2 đất ở và X m2 đất vườn) nay chủ hộ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất số diện tích đất vườn còn lại thành đất ở để chia cho các con, gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, việc thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ giữa cơ quan thuế và phòng TN & MT, do đó chưa có hộ nào được phép chuyển mục đích cho toàn bộ thửa đất thành đất ở.
Thứ hai: Đối với trường hợp bị thu hồi toàn bộ thửa đất để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng thì việc cho phép xác định lại diện tích đất ở như quy định tại mục c khoản 1 điều 45 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng chưa có hướng dẫn của Tỉnh là có được phép xác định lại không, trình tự, thủ tục như thế nào để người dân có lợi nhất …
- Để hiểu và thực hiện thống nhất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đối với điều 87 - Luật đất đai năm 2003 và điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ giữa các cấp chính quyền với người dân, giữa các cơ quan chuyên môn: Phòng TN & MT, Tài chính - Kế hoạch (liên quan đến bồi thường GPMB), Chi cục Thuế (liên quan đến thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thiết nghĩ UBND tỉnh, Sở TN & MT có quy định cụ thể hơn về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở theo quy định tại điều 87 Luật đất đai và điều 45 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ khi người dân có nhu cầu, để người dân không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở khi chia cho các con hoặc được nhận tiền bồi thường GPMB đất ở đối với toàn bộ thửa đất (hoặc 5 lần) như điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, cũng như quy định về hạn mức đất ở như khoản 2 điều 83 và khoản 5 điều 84 của Luật Đất đai.
Tác giả bài viết: Phan Văn Thảo - Trưởng phòng TN và MT H.Lâm Thao