Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc. Đây là các nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.

Về tổ chức:
ở Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất).

ở Malaysia


Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).


- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.


- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.


- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.

ở Singapore


Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp và Văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính.

ở Trung Quốc


Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Tháng 8/1992 “Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản” gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

Về chức năng:

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).


JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.


Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản.

Về nhiệm vụ:

Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:


- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.


- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.


- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.

Về cơ chế hoạt động:


ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc Bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.


Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do Bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.


Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là “Uỷ ban Định giá trung ương”. UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: Bộ Tài chính; Bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.

ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là “BLOCK”


Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.